Immobilien: Beim Wohnungsbau mehr Steuern sparen – darauf müssen Bauherren und Käufer achten

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Seit August ist die Sonderabschreibung für mehr Mietwohnungsbau Gesetz, doch noch immer gibt es viele Unklarheiten.

Als der Bundesrat Ende Juni nach vielem Hin und Her die steuerliche Förderung des Miet­wohnungsbaus durch­winkte, galt das als Durchbruch zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit in angesagten Städten. Mit dem Instrument ­einer Sonderabschreibung von jeweils fünf Prozent der Bau- oder Anschaffungskosten (siehe unten „Sonder- AfA“) in den ersten vier Jahren sollen nach dem Willen von Bund und Ländern zügig mehr Wohnungen gebaut werden. Die Bundesregierung geht ­davon aus, mit der Sonderabschreibung den Bau von bis zu 600.000 Wohnungen zu fördern. Der Staat lässt sich das Förderinstrument allein bis Ende 2022 etwa 410 Millionen Euro kosten.

Bei 3.000 Euro ist Schluss

So simpel das Steuerbonbon klingt und so gut es Bauherren oder Käufern neuer Mietwohnungen schmecken soll: Seit Einführung der Sonderabschreibung tauchen immer wieder neue Fragen auf. Sie drehen sich unter anderem um den Deckel für die Bau- oder Anschaffungskosten von 3.000 Euro pro Quadratmeter. Zudem ist selbst manchen Experten nicht bekannt, dass das Fördergesetz tatsächlich längst in Kraft ist. Nachfolgend beantworten wir typische Fragen zu der Förderung.

Muss ich die Sonderabschreibung irgendwo beantragen oder reicht es, sie in meiner Steuererklärung anzugeben?

„Einen Antrag müssen Sie nirgendwo stellen. Sie tragen die Sonderabschreibung neben der regulären linearen Abschreibung für Gebäude von jährlich zwei Prozent einfach in Ihre Steuererklärung ein. Das geht erstmals für das Jahr, in dem die Mietwohnung(en) nicht nur fertig, sondern auch übergeben wurde(n)“, erklärt Hans-Joachim Beck, Steuerexperte beim Maklerverband IVD und ehemaliger Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg.

Wie wirkt sich die Sonderabschreibung, die ich vier Jahre geltend machen kann, auf die nachfolgenden Jahre aus?

Ab dem fünften Jahr reduziert sich die reguläre Abschreibung auf jährlich 1,565 Prozent. Dieser Wert ergibt sich aus folgender Rechnung: Nach vier Jahren sind vier mal fünf Prozent Sonder-AfA und vier mal zwei Prozent lineare AfA abgeschrieben. Macht zusammen 28 Prozent. Es bleiben mit Blick auf den üblichen Abschreibungszeitraum bei Gebäuden von 50 Jahren für die verbleibenden 46 Jahre folglich noch 72 Prozent übrig, die steuerlich geltend gemacht werden können. So ergibt sich der Abschreibesatz von jährlich 1,565 Prozent. Sie bekommen unter dem Strich also nichts geschenkt, können Ihre Steuerlast aber in den ersten vier Jahren merklich senken.

Die Förderung soll neben echten Neubauten auch zum Beispiel für das Umwandeln von Büroräumen in Wohnungen gewährt werden, sofern dafür ein „wesentlicher Bauaufwand“ betrieben wird. Gibt es bei einem solchen Umbau einen Mindestaufwand, der erforderlich ist, um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können?

„Wird durch den Umbau von bisher gewerblich genutzten Räumen zur Mietwohnung erstmalig eine Wohnung geschaffen, kann die Sonderabschreibung hierfür in Anspruch genommen werden“, erklärt das Bundesfinanzministerium. Wie hoch der hierfür erforderliche Umbauaufwand ist, spiele dabei keine Rolle. Entscheidend sei einzig, dass eine neue Wohnung hergestellt oder erworben wird.

Kann ich die Sonderabschreibung ­nutzen, wenn ich aus einer großen Wohnung zwei kleine mache?

Nein, in einem solchen Fall entsteht zwar numerisch eine weitere Wohnung, de facto aber kein neuer Wohnraum. Daher können Sie hier keine Sonderabschreibung geltend machen.

Das Fördergesetz sieht die Sonderabschreibung nur für Wohnungen vor, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 3.000 Euro pro Qua­dratmeter betragen. Müssen bei den 3.000 Euro auch die Kosten für Keller, Fahrradräume oder eine Garage berücksichtigt werden?

Nicht direkt. Laut Bundesfinanzministerium errechnen sich die für die Förderung relevanten Anschaffungs- oder Herstellungskosten wie folgt: Die gesamten Kosten (ohne Grundstück) für einen Wohnungsneubau werden zunächst durch die Zahl aller Quadratmeter geteilt, die mit dem Bau geschaffen werden. Neben den Wohnflächen sind das zum Beispiel auch Flächen für Keller, Gemeinschaftsräume und Garagen. Ist dieser Quotient kleiner als 3.000 Euro, ist ein Wohnungsneubau grundsätzlich sonderabschreibungsfähig. Dann multipliziert man die errechneten Quadratmeterkosten mit der Quadratmeterzahl der konkreten Wohnfläche. Hierzu können auch Nebenräume und ein Tiefgaragenplatz gehören. Die förderfähige Wohnfläche nehmen Sie dann mal 2.000 Euro, denn das Gesetz sieht diesen Betrag als maximale Bemessungsgrundlage vor. Sie wenden die fünf Prozent Sonderabschreibung also nicht auf die tatsächlichen Herstellungskosten, sondern auf die gedeckelten 2.000 Euro je Quadratmeter an, sofern die Kosten nicht darunterliegen.

Führt der Kostendeckel von 3000 Euro je Quadratmeter dazu, dass Miet­wohnungen nur noch mit minimaler ­Ausstattung gebaut werden, also zum Beispiel ohne Einbauküche und ­Badezimmerspiegel?

Dafür gibt es keinen rationalen Grund, denn zu den Herstellungskosten einer Wohnung gehören nur solche Aufwendungen, die zur Nutzbarkeit der Wohnung zwingend erforderlich sind; also etwa Heizung, Wasseranschluss, Fenster, Türen, Wände und dergleichen. Eine Einbauküche zählt ausdrücklich nicht dazu, denn sie stellt ein sogenanntes selbstständiges, bewegliches Wirtschaftsgut dar.

Muss ich erhaltene Förderung zurückzahlen, wenn meine Mietwohnung zwischendurch mal leer steht?

„Leerstand ist unschädlich, sofern die Wohnung zu Wohnzwecken zur Verfügung steht“, erklärt Steuerexperte Beck.

Verliere ich den Förderanspruch, wenn in der Mietwohnung ein Raum als Arbeitszimmer genutzt wird?

Nein, ein häusliches Arbeitszimmer ist kein Hindernis.

Kann ich die Förderung noch geltend machen, wenn nach erfolgter Wohnungsübergabe weitere Kosten entstehen und die Herstellungskosten im Nachhinein auf mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter steigen?

Entstehen in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung der Mietwohnung nachträgliche Herstellungskosten, werden sie noch einbezogen. Das heißt, klettern die Kosten im Laufe der drei Jahre noch über die Schwelle von 3.000 Euro, führt das zum rückwirkenden Verlust der Sonderförderung.

Was hat es bei der Sonderabschreibung mit der sogenannten De-minimis-Regelung auf sich?

Die De-minimis-Verordnung ist eher für Unternehmen und für sehr wohlhabende Privatpersonen relevant. Die Regelung sieht vor, dass der wirtschaftliche Vorteil binnen drei Jahren höchstens 200.000 Euro betragen darf. Nach einer Berechnung des Steuerexperten Beck bedeutet das für einen Investor, der den höchsten Steuersatz (zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag) zahlt: Bei Neubauwohnungen für rund 12,5 Millionen Euro wären die 200.000 Euro wirtschaftlicher Vorteil ausgeschöpft.

Sonder-AfA:

Die Sonderabschreibung (oder kurz: Sonder-AfA – Absetzung für Abnutzung) kann geltend machen, wer Mietwohnungen neu baut oder neu gebaute Mietwohnungen kauft, für die im Zeitraum vom 1. September 2018 bis zum 31. Dezember 2021 ein Bauantrag gestellt wurde oder noch wird.

Die Förderhöhe beträgt in den ersten vier Jahren jeweils fünf Prozent Sonderabschreibung, wenn die Bau- oder Anschaffungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. In den 3.000 Euro sind Grundstückskosten nicht enthalten. Hingegen gehören Kosten für Makler (falls zwischengeschaltet), Notar und Grundbucheintrag zum Bau- oder Anschaffungsaufwand dazu. Mit dem Kostendeckel von 3.000 Euro pro Quadratmeter will der Gesetzgeber vermeiden, den Bau von Luxuswohnungen zu fördern.

Die Kappungsgrenze für die Förderung liegt bei 2.000 Euro pro Quadratmeter. Das heißt, die vier Jahre lang gewährte Sonderabschreibung von jeweils fünf Prozent wird auf maximal 2.000 Euro bezogen.

Über einen Mindestzeitraum von zehn Jahren müssen die steuerlich geförderten Neubauten als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Ist das nicht der Fall, müssen bereits erhaltene Förderbeträge zurückgezahlt werden.