Immobilienmarkt – vier Megatrends

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Es sind vier Trends, die nach Ansicht von Klaus Speitmann den Immobilienmarkt der Zukunft bestimmen. Der Executive Director des Schweizer Vermögensverwalters Swiss Life Asset Managers hat den demografischen Wandel, die Digitalisierung des Handels, die digitale Vernetzung und die Urbanisierung als treibende Kräfte identifiziert, die in den kommenden Jahren über Wert und Entwicklung von Immobilienportfolios mit entscheiden.

Auf der Investment-Konferenz von FondsConsult am Fuschlsee erläuterte der Fonds-Profi, wie sich Städte und Regionen in Deutschland zukünftig immer weiter differenzieren. So werden sich an manchen Orten Wachstums-  und an anderen Schrumpfungsregionen entwickeln. Städte werden sich in das Umland ausdehnen, da die innerstädtischen Bereiche teils an ihre Wachstumsgrenzen stoßen; es kommt zur sogenannten „Re-Suburbanisierung“. Einige Metropolen wie Hamburg, Berlin oder München verzeichnen schon heute sinkende Zuzugszahlen, da die Mieten und Preise für viele Menschen nicht mehr erschwinglich sind – die Städte werden zu Opfern ihres eigenen Erfolgs. Als Zuzugsregionen sieht man bei Swiss Life hingegen Städte wie Karlsruhe, Heidelberg Heilbronn oder Freiburg, wohingegen Regionen wie Hagen, Gera oder Solingen den Prognosen zufolge mit geringem Bevölkerungs-Plus rechnen können.

Als Beispiel für den Megatrend “Digitale Vernetzung” nennt Speitmann die Tendenz zum flexiblen Büro: “Das ist ein dynamisch wachsender Markt”.  Weltweit, so der Immobilienexperte, entfällt in den verschiedenen Märkten mittlerweile ein Anteil von ein bis zwei Prozent des gesamten Büroflächenbestandes auf flexible Büroflächen. In Büromärkten wie London, Amsterdam, Singapur, Manchester und San Francisco liege der Anteil sogar zwischen zwei und vier Prozent. Dabei wächst der Anteil dieser Nutzungsform mit 25 Prozent pro Jahr – ein Beleg für die wachsende Bedeutung von flexible Lösungen.

Die Veränderungen beim Handel lassen sich laut Speitmann recht deutlich bei Unternehmen wie mymuesli beobachten: „Mymuesli hat im Online-Bereich angefangen und über die Zeit Erfahrungen gesammelt, welche Mischungen erfolgreich laufen. Diese Erfahrungen haben sie dann in Shops konsequent umgesetzt.” Handel, so Speitmann, bewegt sich und verändert sich. Er ist jedoch davon überzeugt, dass auch der Offline-Handel immer seine Berechtigung haben wird – auch wenn es immer schwieriger wird, eine Nische zu besetzen. Vor allem Dinge des täglichen Bedarfs werden jedoch auch in Zukunft noch im stationären Einzelhandel verkauft: „Der Handel wird nicht sterben, er wird sich nur verändern.”

Demografie wird durch Digitalisierung beeinflusst

Auch die das Trendthema “Demografie” wird von der Digitalisierung massiv beeinflusst, glaubt Speitmann. Das beginne bei der elektronischen Pflegedokumentation, gehe über technische Assistenzsysteme und Telecare bis hin zum Einsatz von Robotik in der Pflege. Parallel dazu hat sich das Spektrum von Wohnformen für die alternde Bevölkerung immer weiter differenziert: Die Angebote reichen vom Wohnen daheim über das residenzielle Wohnen bis hin zum Pflegeheim, wobei die Überlappungen zunehmen und die Grenzen fließender werden. Speitmann rechnet in den kommenden Jahren mit einer deutlich wachsenden Nachfrage bei ambulanter und stationärer Pflege.

Betrachtet man Gesundheitsimmobilien als Investment, so Speitmann, so überzeugt dieser Sektor durch ein steigendes Transaktionsvolumen und attraktive Ankaufsrenditen: Während Büros in den wichtigsten EU-Ländern mit 3,5 bis maximal 4,5 Prozent rentieren, konnte mit Pflegeheimen im Jahr 2016 mindestens vier, meist jedoch fünf bis mehr als sechs Prozent Rendite erwirtschaftet werden.

Transaktionsvolumen im Healthcare-Sektor
Transaktionsvolumen im Healthcare-Sektor

Auf diesen Erkenntnissen basierend hat die Swiss Life das Portfolio des “Living + Working”-Immobilienfonds ausgerichtet. Bei einem Verkehrswert von mehr als 241 Millionen Euro stammen knapp 19 Prozent der Fondsimmobilien aus dem Bereich Gesundheit, ein Fünftel bilden Wohnimmobilien; Einzelhandelsflächen machen 24 Prozent des Fondsvermögens aus und Büros etwa 37 Prozent. Ziel, so Speitmann ist die paritätische Verteilung des Fondsvermögens über diese vier Assetklassen hinweg.