KanAm Grund: „Entscheiden tut allein der Mensch“

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Interview mit Helena Ivanovic – Direktorin der Abteilung Research & Analysis der KanAm Grund Group.

Für private und institutionelle Anleger bleiben Immobilienfonds
eine attraktive, stabile und renditesichere Investition. Um die drei Prozent
und mehr, kaum eine andere Anlageklasse bietet diese Aussichten ohne erhöhtes
Risiko. Der Publikumsfonds LEADING CITIES INVEST (LCI) der KanAm Grund Group
liefert seit seiner Auflage von mehr als 5 Jahren verlässlich diese 3 Prozent
im Jahr. Deshalb ist er auch zum Stiftungsfonds des Jahres 2019 gekürt worden.

Bislang ist der LCI an 17 Standorten
in sechs Ländern investiert. Dazu zählen unter anderem München, Hamburg und
Frankfurt, aber ebenso Edinburgh, London, Paris, Brüssel und auch Warschau. Alles
Städte mit Zukunft. Um weitere aussichtsreiche Immobilienmärkte und
Einzelobjekte zu identifizieren, greift die KanAm Grund Group mit dem
City-Score- und dem Property Selection Modell (PSM) auf zwei eigenentwickelte
Research- und Portfoliomodelle zurück. Beide Modelle bauen aufeinander auf und
lieferten bei allen bisherigen Transaktionen zentrale Daten zu Qualität und
erwarteter Performance. Mit dem neu entwickelten Germany-Score-Modell ist
dieser Ansatz speziell auf Deutschland, in dem der LCI mit aktuell rund  33 Prozent investiert ist, nochmals verfeinert
worden.

Dem kontrollierten Wachstum dient
auch die aktive Liquiditätssteuerung des LEADING CITIES INVEST. Diese aktive
Steuerung der Mittelzuflüsse (kurzfristige Fondsschließungen) verhindert, dass
derzeit unverzinsbares Geld die Immobilienrendite verwässert.
Übrigens: Seit dem 27. Mai 2019 ist der Fonds wieder für Mittelzuflüsse
geöffnet, es gilt ein CashCall – voraussichtlich bis Mitte Juli 2019!

Computergestützte Tools bei
der KanAm Grund Group

„Entscheiden
tut allein der Mensch“

Wie C-Score- und Property-Selection-Modell das Investment Management
Team bei den Immobilien-Investments weltweit unterstützen

Helena Ivanovic
Helena Ivanovic
Helena Ivanovic

Interview mit Helena Ivanovic – Direktorin der
Abteilung Research & Analysis der KanAm Grund Group

Frage: Was ist C-Score?

Ivanovic: C-Score ist ein Modell, mit dem wir die besten
Immobilienmärkte herausfiltern können, bevor wir nach geeigneten Immobilien für
unsere Fonds suchen. Wir haben das C-Score Modell 2013 im Zuge der Fondsauflage
des LEADING CITIES INVEST entwickelt. Wie der Fondsname schon sagt, dieser Fonds
investiert in sogenannte leading cities, und diese muss man erst einmal
systematisch identifizieren.

Frage: Wie identifiziert man Städte mit Zukunft?

Ivanovic: Wir lassen insgesamt 7300 Daten für 131 Städte weltweit
durch unser Modell laufen. So können wir feststellen, welche Städte unter
anderem führend sind bei Wirtschafts- und Bevölkerungsstruktur. Aber wir filtern
natürlich auch nach der Standortqualität und berücksichtigen dabei den
Marktzyklus, in dem sich die Immobilienmärkte gerade befinden.

Woher bekommen Sie das Material?

Ivanovic: Das C-Score Modell speist sich aus rund 7300 Daten, die
wir von einer breiten Palette an Datenanbietern beziehen. Dazu zählen die
Vereinten Nationen genauso wie die Weltbank, Transparency International,
Standard & Poor´s, der Internationale Währungsfonds, die OECD, Eurostat
sowie statistische Ämter der verschiedenen Länder.

Für die Beurteilung der
Standortattraktivität greifen wir vor allem auf verschiedene Indizes und
Rankings bekannter Anbieter zurück.

Score Modell
Score Modell
Score Modell

Quelle: KanAm Grund

Bei der Analyse der
Immobilienmärkte nutzen wir die umfangreichen Datensätze eines internationalen
Maklerhauses und ergänzen diese um Angaben anderer Marktteilnehmer. An
Datenmaterial herrscht kein Mangel.

Warum machen das andere nicht genau so?

Ivanovic: Die KanAm Grund Group ist dafür bekannt, dass sie sich als
innovativer Trendsetter an die sich verändernden Marktbedingungen anpasst. Als
der Gesetzgeber 2013 mit dem KAGB die Offenen Immobilienfonds krisensicher machte,
wollten wir nicht nur den ersten Offenen Immobilienfonds der neuen Generation
auflegen, sondern unseren Anlegern ermöglichen, ganz konkret ein Stück an den
führenden Städten der Welt zu erwerben.

Das war unsere Idee im Jahr 2013.
Auf die Daten kann theoretisch jeder zurückgreifen, aber erst die Verknüpfung
und Gewichtung bringt greifbare und verwertbare Ergebnisse. Die renommierte
Ratingagentur Scope fand unsere Idee vom LEADING CITIES INVEST von Anfang an sehr
gelungen und würdigte sie mit dem Scope Award für Real Estate Portfolio
Construction im Jahr 2013.

Durchsucht der C-Score die ganze Welt?

Ivanovic: Wir untersuchen weltweit insgesamt 131 Städte,
davon 70 Städte in Europa, 50 in Nord- und Südamerika und 11 im
Asien-Pazifik-Raum.Unser Schwerpunkt liegt
auf Europa und Nordamerika, weil wir traditionell auf diesen beiden Kontinenten
seit fast 19 Jahren erfolgreich Immobilien erwerben und wieder veräußern.

Helena Ivanovic
Helena Ivanovic
Helena Ivanovic

Wie unterscheiden Sie einzelne Städte in verschiedenen Ländern?

Ivanovic: Wir unterscheiden die Städte innerhalb eines Landes
danach, welche Bedeutung sie international oder eben national haben. Städte wie
Frankfurt am Main, Brüssel, Paris oder London zum Beispiel sind Standorte
großer, internationaler Konzerne, supranationaler Organisationen oder
Regierungen. Auf den dortigen Immobilienmärkten treffen sich neben nationalen
auch zahlreiche internationale Immobilieninvestoren. Solche Städte bezeichnen
wir daher als „Leading Cities International“. 
Typisch für diese Städte ist, dass Immobilien teurer sind, aber eben
auch höhere Mieten und damit mehr Erträge erzielen als Immobilien in kleineren
Städten.

Also suchen Sie nur nach großen Städten?

Ivanovic: Nein, auch kleine Städte können – wenn richtig ausgesucht
– wahre Perlen im Portfolio sein. Ein Beispiel ist Dresden, das wir mit dem
G-Score Modell, einer Erweiterung des C-Score Modells, identifiziert haben.
Dresden ist mit einer Vielzahl von Sehenswürdigkeiten wie der Frauenkirche oder
der Semperoper ein Touristenmagnet. Die Tourismusindustrie ist die
zweitstärkste Branche der Stadt und Motor der Stadtentwicklung. Davon
profitieren natürlich auch die Einzelhandelslagen in der Innenstadt. Seit 2009
hat sich die Anzahl der Innenstadtgeschäfte mehr als verdoppelt und dieser
Trend hält weiterhin an. Dresden ist zudem Sitz der Landesregierung und bietet mit
der Exzellenz-Universität TU Dresden einen Spitzenstandort für Forschung. Diese
Stadt hat in den vergangenen Jahren eine unglaubliche Dynamik entwickelt und
das macht sich natürlich auch auf den Immobilienmärkten positiv bemerkbar. Eine
Investition in einem solchen Immobilienmarkt bietet Investoren besondere Ertragssicherheit.
Hier stimmt das Gesamtpaket, auch wenn es eben eine Stadt mit gerade mal 552.361
Einwohnern ist.

Richten sich die Einkäufer der KanAm Grund Group nach dem C-Score?

Ivanovic: Das C-Score-Modell ist eines von mehreren wesentlichen
Hilfsmitteln bei der Entscheidungsfindung, ob sich eine Investition lohnt. Auch
erfahrenen Einkäufern hilft der C-Score, die aktuelle und künftige
Attraktivität von Städten objektiv messbar zu machen. Gleichzeitig liefert das
Ergebnis

des C-Score Modells einen Pool an
potenziellen Städten, in die zu investieren für die KanAm Grund Group attraktiv
sein könnte. Aber er kann und soll den Menschen mit seiner Erfahrung und seinem
Netzwerk nicht ersetzen.

Wie findet das Investmentteam dann passende Projekte in den Städten?

Ivanovic: Das Investment Management Team sucht in den ausgewählten
Städten mit Hilfe des Property Selection Modells Immobilien, die mit ihren
Qualitäten überzeugen. Auch hierfür haben wir ein computergestütztes Tool entwickelt,
wir nennen das Programm Property Selection Modell (PSM). Das Property Selection
Modell analysiert über 100 Parameter eines möglichen Objektes wie zum Beispiel
die unmittelbare Umgebung (Mikrolage), die Objektqualität, die Mieter und die Performance.
Gleichzeitig hilft das PSM, die Auswirkungen einer möglichen
Investitionsentscheidung auf das Gesamtportfolio des jeweiligen Fonds zu
ermitteln. 

Wozu braucht es dann noch Menschen?

Ivanovic: Auswählen und entscheiden tun immer noch die Experten bei
uns. Flankiert wird die Arbeit des Investment Management Teams auch durch Fachleute
vor Ort. Das sind zum einen die Kollegen in den Auslandsbüros der KanAm Grund
Group in Paris, London, Luxemburg oder Atlanta und zum anderen langjährige Geschäftspartner
in den jeweiligen Märkten.

Zusammenfassend kann man sagen,
dass neben den Ergebnissen der beiden Modelle, C-Score und Property Selection, es
vor allem die Erfahrung, Expertise und das Netzwerk der Mitarbeiter der KanAm
Grund Group sind, die den langfristigen Erfolg der Investments sichern. So
weist die KanAm Grund Group einen Track Record von 32 Milliarden US-Dollar in
fast 19 Jahren auf.