Was ist ein Mortgage-REIT und welche Vorteile bietet er?

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Herkömmliche Equity-REITs (Real Estate Investment Trusts) erwerben und verwalten normalerweise physische Immobilien und erzielen aus den Mieten der zugrunde liegenden Objekte Einnahmen. Im Gegensatz dazu investieren mREITs in Hypothekendarlehen und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS), um Erträge zu erwirtschaften und gute Renditen zu erzielen.

Aufgrund günstiger Steuervorschriften in den USA zahlen mREITs normalerweise sehr geringe Steuern auf ihre Erträge. Damit sie von dieser Steuervergünstigung profitieren können, unterliegen die mREITs denselben Beschränkungen wie ihre Verwandten, die Equity-REITs:

  • Mindestens 90 % der Erträge müssen jedes Jahr an die Anteilseigner ausgeschüttet werden.

  • Mindestens 75 % der Erträge müssen aus Investitionen in Immobilien erwirtschaftet werden.

  • Mindestens 75 % der Vermögenswerte müssen in Immobilien, Bargeld und Geldmarktanlagen, oder Staatspapiere investiert werden.

Den Investoren von Erträgen gefallen mREITs, da sie sehr attraktive Dividendenerträge (häufig mehr als 8 % p.a.) offerieren und attraktive Diversifikationsmöglichkeiten hinsichtlich Rendite bieten.

mREITs lassen sich in drei große Kategorien aufteilen 

  • Residential mREITs konzentrieren sich auf Darlehen an Hausbesitzer und Mehrfamilienimmobilien. Die Mehrzahl ihrer Investitionen erfolgt in von der Federal Reserve geförderten MBS. Dabei handelt es sich um Anleihen, die eines der drei von der US-Regierung geförderten Unternehmen emittiert, wobei die zugrunde liegenden Hypotheken mit einer Art Garantie besichert werden.

  • Commercial mREITs vergeben Darlehen an Unternehmen, die in einem breiten Spektrum von Branchen operieren (z. B. Bürogebäude oder Hotels).  Sie stellen kurzfristige Hypothekenfinanzierungen bereit, gelegentlich für Immobilien, deren Eigentümer Equity-REITs mit Schwerpunkt auf Anlagenentwicklung sind. Die Vermögenswerte bestehen aus einer Kombination von Commercial MBS und Darlehen. Normalerweise gibt es keine ausdrücklichen Garantien wie bei den von der Federal Reserve geförderten MBS, wodurch sie dem Kreditrisiko stärker ausgesetzt sind als dies bei Residential mREITs der Fall ist. 

  • Hybrid mREITs investieren verlässlich sowohl auf Märkten für private Wohnimmobilien als auch auf Märkten für Gewerbe- und Mehrfamilienimmobilien.

Was bieten die Investitionsmöglichkeiten?

Kein einzelnes Marktumfeld ist perfekt. Bei verschiedenen Renditetreibern und Risiken, die von der konkreten Strategie und der Art der Vermögenswerte im Bestand abhängig sind, ist der Sektor mREIT äußerst heterogen. Nachfolgend führen wir einige der Anlagemerkmale von Residential und Commercial mREITs im Einzelnen auf und wie es ihnen im aktuellen Marktumfeld ergeht:

Residential mREITs halten sich gut, wenn die Renditekurve steil verläuft. Also meiden wir sie im Moment.

Residential mREITs erwirtschaften Geld in vergleichbarer Form wie Banken, d. h. Kreditaufnahme in kurzfristig ausgerichteten Märkten und Investition in längerfristige Vermögenswerte. Der mREIT verdient Geld, sofern eine Spanne zwischen dem Ertrag aus den Vermögenswerten und den auf Darlehen gezahlten Zinsen existiert. Das ideale Umfeld ist daher dann gegeben, wenn die Renditekurve sehr steil verläuft. Wir vermeiden derzeit Anlagen in diesen Sektor, da die US-Renditekurve relativ flach verläuft und ein weiteres Abflachen möglich ist, da die Federal Reserve ihren Zinszyklus fortsetzt.

   

Commercial mREITs halten häufig variabel verzinste Vermögenswerte und weisen ein geringes Zinsrisiko auf, was sie im derzeitigen Umfeld attraktiv macht. 

Die meisten im gewerblichen Sektor operierenden mREITs bieten kurz- und mittelfristige Darlehen an, die durch Gewerbeimmobilien besichert sind. Die Darlehen können mit festem oder variablem Zinssatz ausgestattet sein und erscheinen normalerweise in der Bilanz des mREIT. Die Finanzierung wird dem Darlehenstyp angepasst (z. B. variabel verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber variabel verzinslichen Darlehen), was zu einem sehr geringen Zinsrisiko führt. In den letzten Jahren haben Commercial mREITs ihren Darlehensbestand hin zu variabel verzinsten Darlehen verschoben, um aus voraussichtlich höheren Zinsen in den USA Nutzen zu ziehen. Das bedeutet, dass die Erträge vieler mREITs in diesem Sektor im vergangenen Jahr entsprechend den höheren Zinssätzen in den USA gestiegen sind. Wahrscheinlich wird diese Entwicklung anhalten, da die Federal Reserve ihren Zinszyklus fortsetzt und Commercial mREITs daher zu einer attraktiven Anlage werden.

Welche Rolle spielen mREITs bei unserem Multi-Asset-Fonds?

mREITs sind Bestandteile sowohl unserer diversifizierten Ertrags- als auch unserer diversifizierten Wachstumsstrategie. Es gibt zwei Hauptgründe, warum sie uns gefallen. Erstens bieten mREITs dank ihrer regelmäßig wiederkehrenden hohen Erträge attraktive Gesamtrenditen. Zweitens liefern mREITs aufgrund niedrigerer Korrelationen mit herkömmlichen Vermögenswerten attraktive Diversifikationseigenschaften – das umfassende Universum weist über 3 Jahre eine Korrelation mit Aktien von 0,5 auf und korreliert negativ mit Anleiherenditen.

Wir führen eine Reihe von mREITs in unseren Fonds, angesichts des geringeren Zinsrisikos größtenteils im gewerblichen Sektor. Ein Beispiel für eine Investition, die wir kürzlich im Bereich Commercial mREIT getätigt haben, ist der Granite Point Mortgage Trust. Uns gefiel seine attraktive Dividendenrendite bei ca. 8 % p. a. und seine Fokussierung auf den Aufbau eines Portfolios, das zum Großteil aus variabel verzinslichen Darlehen besteht. Unserer Ansicht nach ist Granite Point damit sehr gut für steigende Zinsen in den USA positioniert.

Graeme Sharpe,
product specialist within the firm’s multi-asset team